Entstehung EVG34
Geschichte, wie die Familie Müller zur Gartenstadt 34 in Zug kam:
In den 1990er-Jahren erlitt die Pensionskasse (PK) der Firma Landis&Gyr durch den spekulativen Einsatz in Derivaten-Geschäfte erhebliche Verluste in Höhe von mehreren hundert Millionen Franken. Dieser historische Fall wurde seiner Zeit in der Schweiz als besonders krass im Umgang mit spekulativen Anlagen durch Vorsorgeeinrichtungen bekannt.
Die Firma Landis&Gyr musste deshalb in den kommenden 90er-Jahren viele ihrer eigenen Immobilien verkaufen um den entstandenen Schaden in der PK der Firma Landis&Gyr wieder einiger Massen ausgleichen zu können. Zum Verkauf standen diesbezüglich auch einige Liegenschaften in der Gartenstadt in Zug, darunter auch die Gartenstadt 34.
Von diesem harten Verlust bei der PK Landis&Gyr war auch unsere Familie Müller-Hager betroffen. Unser Vater, Josef Müller, arbeitete damals während über 25 Jahren in der Immobilien-Abteilung von Landis&Gyr im Aussendienst (ca. 1’000 Wohnungen) und stand damals wenige Jahre vor seiner Pensionierung. Infolge massiver Unterdeckung der PK Landis&Gyr schrumpfte auf einen Schlag sein PK-Kapital auf die Hälfte seines ursprünglichen Wertes. Im Zuge einer Neuausrichtung der Immobilien-Abteilung der Landis&Gyr erhielt unser Vater zudem noch die Kündigung ausgesprochen. Alle Immobilien der Landis&Gyr lagerte man damals an eine neu gegründete Immobilien-Verwaltungs-Firma namens Administra aus. Der neue Chef/Inhaber von Administra bot darauf hin unserem Vater den Job an, bei ihm weiterhin als Aussendienstarbeiter für die ehemaligen Liegenschaften von Landis&Gyr zu arbeiten, was er dankend annahm. Die nachfolgenden ca. 3 Jahre arbeitete unser Vater noch für die Firma Administra und übergab am Ende sein grosses Wissen an seine Nachfolger weiter (PS: aus der Firma Administra wurde später die heutige Firma Regimo Zug AG). Bei der Pensionierung unseres Vaters im Jahre 1997 war jedoch sein PK-Kapital immer noch viel zu tief, um für ihn und seine Ehefrau Martha, in Zukunft weiterhin ein normal geregeltes Leben damit finanzieren zu können. Unser Vater entschied sich deshalb für den vollen PK-Kapitalbezug und kaufte damit die Gartenstadt 34 in Zug (Baujahr 1951), einen Mehrfamilienblock mit 6 Wohnungen über 3 Geschosse. Mit den Vermietungen dieser 6 Wohnungen war damit die finanzielle Lage für die Famile Müller wesentlich besser gestellt als mit den monatlichen PK-Auszahlungen.
EVG34 Immobilien Verwaltung
Die Gründungsversammlung der Eigentümervereinigung Gartenstadt 34 in Zug (EVG34) fand am 30.9.2018 statt. Gründungs-Mitglieder waren: Martha Müller-Hager, Manfred Müller, Renate und Daniel Müller. Erste private Immobilien im Portfolio von EVG34 sind die Liegenschaften Gartenstadt 34 in Zug und die Letzistrasse 7 ebenfalls in Zug (das Elternhaus von der Familie Müller).
Als zentrale Verwaltung setzt EVG34 dafür eine eigens entwickelte Software-Applikation namens „Immobilienverwaltung EVG34“ auf Basis einer Relationalen Datenbank (=> Frontend Microsoft Access mit Anbidnung an eine SQL-Datenbank) ein. Die monatlichen Aufbereitungen aus den erhaltenen Messdaten zu den verschiedenen Liegenschaften/Objekten geschehen in einzelnen Excel-Files pro Liegenschaft/Objekt. Via einer einheitlichen Schnittstelle werden dann die periodischen Daten in die Applikation „Immobilienverwaltung EVG34“ importiert. Auf "Knopfdruck" können in dieser Applikation „Immobilienverwaltung EVG34“ neben den periodischen Nebenkosten-Abrechnungen auch viele individuelle Auswertungen/Reports angezeigt/gedruckt werden.
Als Buchhaltungs-Applikation setzt EVG34 die OpenSource-Software GnuCash ein.
Für die zentrale Speicherung und den Zugriff auf die Daten, Datenbanken, Programme, Applikationen usw. zu unseren privaten Liegenschaften der Familie Müller wurde im Januar 2026 beim Schweizer Provider Green ein Webhosting inklusive Datenbanken und der Domain evg34.ch gelöst. Damit besteht die Möglichkeit, dass die Familien-Mitglieder die Verwaltung zu unseren eigenen Immobilien/Objekten unabhängig ihres Standortes direkt via dem Internet vornehmen können.
Nebenkosten-Abrechnungen
Die Verwaltung EVG34 erstellt auf Grund der vielen smart-me-Messdaten (Reports) in den Liegenschaften/Objekten die Nebenkosten-Abrechnungen gegenüber den einzelnen Mietern zu folgenden Positionen her: jeweils anteilmässig den Strom-Verbrauch, den anteilmässigen Wasser-Verbrauch (Kalt- und Warm-Wasser), dem Wärme-Verbrauch (Heizung), sonstigen Verbräuchen (z.B. Reo Salz für die Wasser-Entkalkungsanlage) inklusive den anteilmässigen internen und externen Leistungserbringungs-Kosten (Services) und den angefallenen Gebühren. Stichtage dieser EVG34-Nebenkosten-Abrechnungen sind: 31. März (Winterhalbjahr) und 30. September (Sommerhalbjahr).
Der Versand der individuellen Nebenkosten-Abrechnungen an die Mieter der Liegenschaft Gartenstadt 34, Zug erfolgt elektronisch (via E-Mail). Nachzahlungen/Rückvergütungen gegenüber den geleisteten Akonto-Zahlungen der Mieter werden innerhalb der nächsten maximal 20 Tage nach Versand der Abrechnung bei den Mietern eingefordert, respektive zurückvergütet.
Neubau Gartenstadt 34 in 6300 Zug:
Ab dem Jahr 2016 traten bei der Gartenstadt 34 in Zug vermehrt verschiedene bauliche und technische Probleme auf (das Dach und einige Fenster waren undicht, hatten ungenügende Isolationen, die Ölheizung musste erneuert werden, usw.). Es musste was getan werden.
Die Architekten AmreinHerzig aus 6340 Baar erhielten deshalb den Auftrag mehrere Varianten von verschiedenen Sanierungen bis zu einem Neubau am selben Ort zu projektieren.
Nach mehreren Sitzungen mit dem Architekten, der Beurteilung der Vorteile und Nachteile der verschiedenen Varianten, entschied man sich letztendlich bei der Familie Müller für einen Neubau. Hauptgründe gegen die Sanierungs-Varianten waren: die Bausubstanz und die Wohnungs-Einteilungen des alten Gebäudes waren suboptional, die Ausnützungs-Ziffer der vorhandenen Grundfläche konnte nicht angenähert werden, es konnte auf keine vernünftige Art ein Lift eingebaut werden und die Gesamt-Kosten zwischen einer notwendigen Sanierung oder einem Neubau lagen nicht weit auseinander.
Als Folge davon wurde im Januar 2018 der bestehende Mehrfamilienblock mit 6 Wohnungen in der Gartenstadt 34 in 6300 Zug komplett abgerissen.
Die Realsierung des neuen Mehrfamilienblocks oblag dem Generalunternehmer Martin Lenz AG in 6340 Baar. Der Einzug der neuen BewohnerInnen, jetzt neu mit 8 Wohnungen, erfolgte Mitte Februar 2019.
Der Neubau erhielt einem Lift (über alle Geschosse) und als Heizung und zur Warmwasseraufbereitung wurde nun eine Luftwasser-Wärmepumpe installiert.
Eine Photovoltaik-Anlage (PVA) auf dem Dach des Neubaus wurde ebenfalls eingebaut und dient der Effizienzsteigerung. Der dabei erzeugte PVA-Strom steht grundsätzlich für die ganze Liegenschaft Gartenstadt 34 in Zug zur Verfügung.
Zur Speicherung des überschüssigen Solarstromes vom Dach ist im Keller zusätzlich ein BYD-Batterie-Turm und beim Brauchwasser-Boiler ein Fronius Ohmpilot zur Warmwasser-Aufbereitung eingerichtet worden.
Und der Fronius Wechselrichter SYMO GEN24 ist, zusammen mit dem BYD-Batterie-Turm und der Enwitec Umschaltbox, als automatische Notstromversorgung (Full Backup Lösung) aufgesetzt worden.
Mit dem lokalen Provider WWZ hat die Verwaltung EVG34 einen ZEV-Vertrag abgeschlossen (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch). D.h. EVG34 erhält und bezahlt alle Provider-Rechnungen (Energie-Bezug, Wasser-Bezug, sowie andere Dienstleistungen und Gebühren) für die ganze Liegenschaft Gartenstadt 34 in Zug.
